Где стоит воздержаться от покупки недвижимости! Пузыри на рынке недвижимости.
Мы постоянно в поиске передовой аналитики по рынку недвижимости и поэтому подписаны на самые свежие отчеты в индустрии.
Сегодня будем разбирать информационный отчет банка UBS Global Real-Estate Bubble Index 2018, а также на основе собственной аналитики мы хотим рассказать о наиболее перегретых локациях.
Наш отчет будет о странах и городах, где стоимость недвижимости завышена в разы и даже приближается к пузырю! От такой недвижимости не стоит ждать высокого арендного дохода и роста стоимости. Информация с высокой вероятностью сохранит актуальность на ближайшие 2-3 года!
Взгляд на рынок будет со стороны именно нашего инвестиционного фокуса в недвижимости — доходные апартаменты стоимостью от 40 000$- 500 000$, небольшие туристические объекты до 2 500 000$, а также редевелопмент объемом инвестиций до 1 500 000$
И так приступим, на первом месте в списке оказался Гонконг. Также риск пузыря прогнозируется в следующих городах: Торонто, Ванкувер, Мюнхен, Амстердам, Лондон. Подробнее на Иллюстрации 1
- Гонконг
Гонконг — высокий риск образования пузыря. Наряду с такими городами как город-государство Сингапур, Нью-Йорк и Лондон, Гонконг достиг пика стоимости квадратного метра, а также арендной ставки за этот метр! Крупнейшие мировые столицы часто переоценены, вечный и стремительный рост не может продолжаться.
Не только стагнация и падение стоимости, но и стремительный рост любого актива, будь то бизнес или ценные бумаги — это высокий риск для инвестора.
Примеров в истории много, из последнего — рост стоимости компании Tesla или повышение цены Bitcoin в конце 2017 года. В недвижимости таких примеров тоже хватает. Цена 1 м2 в спальном районе Гонконга около 16 500 $, средняя цена аренды квартиры с одной спальней 2500$ в месяц. Отмечается рост напряженности на рынке и снижение доступности жилья: покупка квартиры площадью 60 квадратных метров превышает бюджет большинства людей среднего класса. Чтобы позволить себе квартиру площадью 60 квадратных метров в Гонконге десять лет назад нужно было работать 12 лет, сейчас этот показатель вырос почти в два раза – работать придется 22 года. В Гонконге самое высокая разница между ценами на недвижимость и доходами. Наряду с Гонконгом, мы бы не рекомендовали приобретать недвижимость с целью инвестиций в большинстве Азиатских столиц.
- Торонто и Ванкувер
Уже в 2017 году два Канадских города один за другим терпят жилищный крах из-за огромного предложения и цены, по которой лишь олигархи могут приобрести там недвижимость. Средняя семья не может позволить себе приобрести даже “хижину” на окраине города.
Разные экономические и политические ситуации приводят к кризисам, но у многих кризисов есть схожие черты — недоступность жилья для местного населения при отсутствии инвестиционного спроса среди иностранцев. Похожая ситуация происходит в Торонто, Ванкувере, Лондоне, Париже, Амстердаме, Берлине и Мюнхене.
- Мюнхен
Цены на немецкую недвижимость повышались на протяжении последних восьми лет. На этом этапе ценовой бум в Германии должен прекратиться. Мюнхен один из городов подтверждающих данную теорию. Замедление роста стоимости уже ощущают все.
За Мюнхеном определенно последуют и другие крупные мегаполисы — Берлин, Франкфурт. Не стоит больше надеяться на стремительный рост недвижимости в Германии и крупных городах, а про арендную доходность мы вообще не говорим. Сейчас ставка доходности в срендем держится на уровне не более 3% Gross
- Лондон
Чтобы купить квартиру площадью 60 метров квадратных в Милане, нужно работать 6 лет, а в Лондоне – 15 лет. Иллюстрация с данными показателями находиться ниже (Иллюстрация 2)
Цены на недвижимость в столице выросли на 86% с 2009 года, делая местное жилье недоступным для почти всех, кроме самых богатых. Сократилось и количество ипотечных кредитов – примерно на 2 000 за февраль, до 38 120. При этом Банк Англии думает над тем, чтобы повысить ставки. Также повлияли налоговые изменения на аппетит зарубежных и отечественных инвесторов в отношении местной собственности, а местным она не доступна для покупки.
Вывод — покупка недвижимости в крупнейших мировых столицах и крупных развитых экономических центрах является высоким риском! Для инвестирования мы предлагаем рассмотреть выходящие из кризиса и фазы глубокого падения европейские рынки, а таке Средний восток и развивающиеся Азиатские страны.
Если Вам больше нравиться получать видео информацию, смотрите обзор пузырей на рынке недвижимости в нашем корпоративном блоге-канале Finance Boutique на Youtube!
Настоящее сообщение содержит мнение специалистов St.Gallen. Такое мнение предоставляется исключительно для целей ознакомления и не является рекомендацией для покупки, продажи ценных бумаг, принятия (или непринятия) каких-либо коммерческих или иных решений. За последствия его использования St.Gallen ответственности не несет.